VERKEHRSWERTGUTACHTEN

Sicher entscheiden mit einem rechtssicheren Wert

Das Verkehrswertgutachten (auch Marktwertgutachten genannt) ist das umfassendste Bewertungsinstrument der Immobilienbranche. Es wird nach den Vorgaben des § 194 BauGB und der ImmoWertV erstellt und bildet die Basis für alle Fälle, in denen der tatsächliche Wert einer Immobilie eindeutig und rechtssicher festgestellt werden muss.

Ein solches Gutachten eignet sich u. a. für:

  • Erbschafts- und Nachlassregelungen
  • Scheidungen
  • Zwangsversteigerungen
  • Kreditvergaben
  • Immobilienverkäufe
  • Rechtsstreitigkeiten.

VERKEHRSWERTGUTACHTEN

Was umfasst ein Gutachten?

  • Detaillierte Objektanalyse: Begutachtung aller wertbildenden Faktoren wie Lage, baulicher Zustand, Ausstattung, Größe, Rechte und Belastungen.
  • Mehrstufige Wertermittlung: Anwendung anerkannter Verfahren – Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren – mit klarer Begründung und Plausibilitätsprüfung.
  • Umfassende Unterlagenprüfung: Sichtung von Grundbuchauszügen, Plänen, Verträgen, Flurkarten und relevanten Behördenauskünften.
  • Qualität durch Ortsbesichtigung: Erfassung aller Merkmale, Fotodokumentation und Protokoll wertbeeinflussender Details.
  • Marktbezogene Bewertung: Berücksichtigung aktueller regionaler Marktdaten, Trends und Vergleichsobjekte.
  • Dokumentation: Wertdarstellung, detaillierte Begründungen, Fotodokumentation, Anlage relevanter Dokumente – typischer Umfang 40–80 Seiten.
  • Rechtssicherheit: Anerkannt bei Banken und Gerichten.

DER BEARBEITUNGSPROZESS

Der Weg zum Erfolg

  • Klärung von Bewertungszweck (z.B. Scheidung, Erbschaft, Verkauf, steuerliche Zwecke), Stichtag, Objektart und gewünschtem Gutachtentyp nach ImmoWertV.
  • Schriftliche Beauftragung, Honorarvereinbarung sowie Festlegung des Leistungsumfangs (Verfahren, Anzahl Ausfertigungen, evtl. Gerichtsfestigkeit).

  • Anforderung bzw. Zusammenstellung aller relevanten Unterlagen, u.a. Grundbuchauszug, Baulasten, Katasterunterlagen, Baupläne, Baugenehmigungen, Flächenberechnungen, Mietverträge, Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftspläne bei WEG.
  • Einholung von Markt- und Bodenrichtwertdaten, Auswertung der ImmoWertV-konformen Vergleichs- und Marktdaten (Gutachterausschuss, Bodenrichtwertkarte, Kaufpreissammlung).

  • Innen- und Außenbesichtigung mit detaillierter Aufnahme von Lage, Nutzung, Bausubstanz, Modernisierungsstand, Schäden, Restnutzungsdauer, Ausstattungsqualität und Umfeld.
  • Fotodokumentation, Plausibilitätsprüfung der Flächen, ggf. ergänzende Aufmaße; die Besichtigung dauert je nach Objekt meist 1–4 Stunden.

  • Auswahl und Begründung der geeigneten Wertermittlungsverfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- und/oder Sachwertverfahren) gemäß § 8 ImmoWertV.
  • Modellierung und Berechnung: Ableitung des Bodenwerts, Ermittlung von Gebäude- und Ertragswerten, Berücksichtigung von Rechten/Lasten (z.B. Nießbrauch, Wegerechte, Erbbaurechte) und wertbeeinflussenden Besonderheiten.

  • Ausführliche, nachvollziehbare Darstellung von Objekt, Rechtsverhältnissen, Marktlage, Verfahrenswahl, Rechengängen und Ergebnis; inkl. Anlagen (Lagepläne, Fotos, Auszüge, Tabellen).

  • Interne Plausibilitäts- und Vollständigkeitsprüfung (Stimmigkeit der Rechengänge, Übereinstimmung mit Markt- und Bodenrichtwerten, formale Anforderungen).
  • Produktion der endgültigen Ausfertigungen (gedruckt/gebunden und/oder digital) und Versand an den Auftraggeber.
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