Ab Mitte 2026 ändern sich die Regeln für Energieausweise grundlegend. Grund hierfür ist die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD), die bis 29.05.2026 in deutsches Recht umgesetzt werden muss.

Für Eigentümer von Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten bedeutet dies, dass der Energieausweis zu einem wichtigen Faktor für Wert, Vermarktung und Finanzierung wird.

Was ändert sich grundsätzlich beim Energieausweis?

Zum einen wird es eine neue, EU-weit einheitliche Skala von A bis G, geben, die die Klassen A+, A, B bis H schrittweise ablöst. D.h., neue Ausweise dürfen dann nur noch die Skala A bis G verwenden.

Zum anderen wird für viele Ein- und Zweifamilienhäuser sowie ältere Bestandsgebäude der Bedarfsausweis zum Standard. Bei größeren Wohnanlagen und Mehrfamilienhäusern mit verlässlichen Verbrauchsdaten bleiben Verbrauchsausweise möglich.

Zudem sieht die neue Rechtslage vor, dass der Energieausweis nicht nur bei einem Verkauf oder einer Neuvermietung erforderlich ist, sondern auch nach bestimmten Sanierungen sowie bei der Verlängerung von Mietverträgen.

Was kommt auf Selbstnutzer und Verkäufer von Einfamilienhäusern zu?

Wer sein Einfamilienhaus verkaufen oder neu vermieten möchte benötigt einen gültigen Energieausweis. Die wichtigsten Kennzahlen müssen bereits in der Anzeige stehen, wie Klasse, Endenergiekennwert und Energieträger.

Für viele Einfamilienhäuser, insbesondere für Häuser mit Bauantrag vor 1977 oder ohne umfassende Modernisierung, wird in Zukunft ein Bedarfsausweis Pflicht.

Bei selbst genutzten Einfamilienhäusern, die weder verkauft noch vermietet werden sollen, bleibt ein Energieausweis weiterhin entbehrlich. Dennoch ist ein Blick auf die Effizienzklasse sinnvoll: Energetisch gut sanierte Häuser verzeichnen zunehmend stabile bis sogar steigende Marktwerte, während unsanierte Immobilien tendenziell stärker unter Preisdruck geraten.

Welche Auswirkungen hat die Reform auf die Vermietung und den Wert von Mehrfamilienhäusern?

Für den Verkauf, die Neuvermietung und künftig auch für die Vertragsverlängerung wird ein aktueller Energieausweis zur Pflicht. Dieser kann in Form eines Bedarfsausweises oder aber bei ausreichenden Datengrundlagen als Verbrauchsausweis für das gesamte Gebäude erstellt sein. In vielen Bestandsimmobilien wird der Verbrauchsausweis allerdings nicht mehr ausreichen, vor allem wenn das Gebäude energetisch uneinheitlich ist oder Modernisierungen anstehen.

Bei der Bewertung von Mehrfamilienhäusern werden Energiekennwerte das Mietniveau, das Leerstandsrisiko und den Modernisierungsbedarf beeinflussen. Die Effizienzklassen E-G werden zu Preisabschlägen und höheren Renditeanforderungen führen, energetisch besser Objekte werden bei stabiler Nachfrage tendenziell im Wert steigen.

Was bedeuten die Vorgaben für Büro-, Praxis- und Werkstatt- und Mischgebäude?

Auch diese Immobilien fallen unter die neuen Regelungen, wenn sie beheizt und dauerhaft genutzt werden. Auch hier muss bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung ein Energieausweis für Nichtwohngebäude vorgelegt werden, der zusätzlich zur Gebäudehülle u. a. auch Beleuchtung, Lüftung und ggf. Kühlung berücksichtigt.

Welche Pflichten und Fristen gelten?

Grundsätzlich bleibt ein Energieausweis 10 Jahre gültig. Bei relevanten Sanierungen oder grundlegenden Nutzungsänderungen muss dieser aber aktualisiert werden.

Ab Mai 2026 ist der Energieausweis bei Verkauf, Neuvermietung, bestimmten Mietvertragsverlängerungen und größeren Renovierungen nach neuem Recht erforderlich.

Für fehlende oder falsche Angaben, z. B. bei Inseraten, können Bußgelder bis zu 10.000 € anfallen.